Verkoop miljoenenappartementen in België valt terug: 13% minder verkocht dan in 2023

De voorbije vijf jaar zijn nog nooit zo weinig appartementen boven 1 miljoen euro verkocht als in 2024. Dat blijkt uit een analyse van de cijfers van de FOD Economie door Christie’s International Real Estate Belgium, onderdeel van Hillewaere Vastgoed. Vorig jaar wisselden 357 miljoenenappartementen van eigenaar, een daling van liefst 13% ten opzichte van het jaar voordien. De verkoop van miljoenenwoningen bleef wel stabiel, met 1.264 transacties. “Het doelpubliek van miljoenenappartementen ziet die aankoop vaak als tweede verblijf en dus ook deels als investeringsvastgoed. Het consumentenvertrouwen van die specifieke doelgroep is echter in 2024 sterker aangetast, waardoor er minder miljoenenappartementen zijn verkocht”, zegt Bart Van Delm, Managing Director van Hillewaere Vastgoed en Christie’s International Real Estate Belgium.

De markt van het luxevastgoed brak in ons land de laatste jaren record na record. Maar sinds 2023 begint de luxemarkt te stabiliseren. Toch blijven luxepanden, en dan vooral miljoenenwoningen, nog steeds erg in trek. In 2024 zat de verkoop van miljoenenpanden op een vergelijkbaar niveau als 2023, met 1.621 transacties. Dat is slechts 3% minder dan het jaar voordien. In 1.264 gevallen ging het om een woning, eenzelfde resultaat als in 2023 (1.262). De verkoop van miljoenenappartementen ging er dan weer fel op achteruit: van 411 naar 357 transacties. Knokke, goed voor bijna de helft van alle verkochte miljoenenappartementen in België, belichaamde die terugval in 2024 met 12 procent minder transacties. Dat is geen verrassing voor Christie’s International Real Estate Belgium.

“Het doelpubliek van woningen boven 1 miljoen euro is hoofdzakelijk op zoek naar een eigendom om er zich permanent te vestigen, terwijl het doelpubliek van een miljoenenappartement het eigendom vaker als tweede verblijf en dus ook deels als investeringsvastgoed ziet. Door een combinatie van drie externe factoren zijn die kopers wat terughoudender geworden om dergelijke eigendom aan te kopen. De aanhoudende geopolitieke onzekerheid, met onder meer de oorlogen in Oekraïne en Gaza, en de effecten daarvan op het mondiaal economisch klimaat, heeft het vertrouwen van vermogende kopers die willen investeren aangetast. Daarnaast zijn de kredietvoorwaarden verstrengd. Banken zijn voorzichtiger geworden om hypothecaire leningen te verstrekken en kopers moeten een grotere eigen inbreng hebben om een lening of gunstigere voorwaarden te bekomen. Tot slot is het aanbod van luxe nieuwbouwappartementen aanzienlijk gedaald. Dit is te wijten aan stijgende bouwkosten, hogere rentevoeten en nieuwe beleidsmaatregelen, zoals de bouwshift, met strengere vergunningsvoorwaarden tot gevolg.” – Bart Van Delm, Managing Director Hillewaere Vastgoed en Christie’s International Real Estate Belgium

Hogere mediaanprijs voor appartementen, panden tot 2 jaar lang te koop

Die omstandigheden, en dan vooral het beperkte aanbod, leidden dan ook tot hogere verkoopsprijzen. De mediaanprijs in het miljoenensegment lag in 2024 voor appartementen op 1.400.000 euro, een stijging van 3% ten opzichte van 2023. Voor de miljoenenwoningen daarentegen lag de mediaanprijs op 1.289.500 euro, of 8.000 euro minder dan het jaar voordien. “Panden tussen 1 en 2 miljoen euro stonden gemiddeld 330 dagen te koop. Van zodra de prijzen de 2 miljoen euro overstijgen staan ze gemiddeld bijna dubbel zo lang te koop (600 dagen)”, geeft de vastgoedexpert aan.

Brussel vaart eigen koers

Terwijl de luxevastgoedmarkt in Vlaanderen en België voor het tweede jaar op rij stagneerde, merkten de experten van Christie’s International Real Estate Belgium in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest een andere beweging. Daar werden vorig jaar 282 miljoenenpanden verkocht, of 10% meer dan in 2023. Het aantal verkochte woningen (218) ging erop vooruit terwijl de verkoop van het aantal appartementen (64) stabiel bleef. Ondanks de stijgende verkoop, lagen de mediaanprijzen er voor miljoenenwoningen – en appartementen respectievelijk 31.000 en liefst 118.000 euro lager dan de Belgisch mediaanprijs.

“Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest ondervindt, in tegenstelling tot Vlaanderen, geen nadelige impact van de zogenaamde (Vlaamse) bouwshift. Dit maakt dat Vlaanderen zich de laatste jaren sterk gefocust heeft op het inperken van bijkomende ruimte-inname, wat geleid heeft tot strengere vergunningsvoorwaarden en dus minder aanbod aan onder meer nieuwbouwappartementen in het hogere luxesegment. Daarnaast wordt de renovatieplicht in Brussel pas sinds dit jaar gefaseerd ingevoerd, waardoor het energiezuinig bewustzijn groter is in Vlaanderen dan in Brussel. In de Brusselse regio worden verhoudingsgewijs meer miljoenenwoningen met een slechtere energiescore en vaak een rijke historische waarde verkocht dan in Vlaanderen. Daarnaast blijft de Europese hoofdstad nog altijd een aantrekkingspool voor internationale kaderleden, ondernemers én expats”, Bart Van Delm, Managing Director Christie’s International Real Estate Belgium

West-Vlaanderen: Knokke blijft koploper

In lijn met de vorige jaren kroont West-Vlaanderen zich nog steeds als provincie met het grootste aantal verkochte miljoenenpanden (433). Slechts een daling van 4% ten opzichte van 2023. Knokke blijft de populairste Belgische gemeente op vlak van miljoenenpanden en is goed voor 60% van de verkochte miljoenenpanden van de provincie. 96 woningen en 163 appartementen kenden er in 2024 een nieuwe eigenaar. In Brugge werden dan weer 32 miljoenenpanden verkocht, slechts 1 minder dan in 2023.

Antwerpen: trouwe volger

De provincie Antwerpen claimt naar goede gewoonte na West-Vlaanderen de tweede plek op vlak van de verkoop van miljoenenpanden. Het Noorden van de provincie bevat historisch gezien tal van residentiële villawijken, met als bekendste gemeenten Schilde en Brasschaat. En hoewel er in deze provincie 17 miljoenenpanden minder verkocht werden dan in 2023, komt het totaal nog steeds op 307 miljoenenpanden. Vooral de sinjorenstad kende een terugval met 11% minder verkochte miljoenenwoningen (van 100 naar 89).

Oost-Vlaanderen springt over Vlaams-Brabant

In 2023 deed de provincie Vlaams-Brabant nog haasje-over, maar vorig jaar nam Oost-Vlaanderen de derde plaats weer over. In 2024 werden 214 miljoenenpanden verkocht, of 1 meer dan het jaar voordien. Gent is verantwoordelijk voor het hoogste aantal verkochte panden (67, status quo), gevolgd door Sint-Martens-Latem (39). Die laatste kende een topjaar met een stijging van 40% verkochte miljoenenpanden.

In Vlaams-Brabant ging de verkoop dan weer met 12% achteruit met in totaal 199 verkochte miljoenenpanden. Leuven, dat al enkele jaren de duurste centrumstad van Vlaanderen is door de grote vraag maar tegelijkertijd het kleine vastgoedaanbod, staat er nog steeds met stip op 1 met 30 verkochte miljoenenwoningen en -appartementen, gevolgd door Sint-Genesius-Rode (22) en Tervuren (19).

Limburg: stabiele markt

Naar jaarlijkse gewoonte sluit Limburg de rij. Vorig jaar werden er 48 miljoeneneigendommen verkocht, waarvan 41 woningen. Dat zijn er quasi evenveel als in 2023 (47 panden). Hasselt blijft het populairst voor vermogende kopers met 9 verkochte panden. De markt voor miljoenenappartementen blijft zeer beperkt wat logischerwijze ook te linken is aan de goedkopere vastgoedprijzen en het beperkte aanbod in de regio. 

Voorspelling 2025: opnieuw verschuiving naar appartementen

Christie’s International Real Estate Belgium kende in het eerste kwartaal van dit jaar alvast een positieve start.

“Onze verkoopcijfers van de miljoenenpanden in de eerste 4 maanden van dit jaar wijzen op een stabiele trend, vergelijkbaar met dezelfde periode vorig jaar. We zien echter wel een lichte verschuiving wat het type eigendom betreft. We stellen een toename van 15% vast van het aantal transacties voor miljoenenappartementen.” – Bart Van Delm, Algemeen Directeur Christie’s International Real Estate Belgium

Dat de luxevastgoedmarkt het goed doet in ons land zien we ook aan de ambities die het merk, dat sinds 2023 op onze markt actief is, koestert. Deze maand viert het Brusselse kantoor zijn eerste verjaardag en dit voorjaar opende het kantoor in Antwerpen zijn deuren.

^{Over Hillewaere Vastgoed en Christie’s International Real Estate Belgium}

^{Hillewaere Groep werd opgericht door huidig CEO Roel Druyts in 2002 en is een groepering van 3 dienstverlenende bedrijven: Hillewaere Vastgoed, Hillewaere Verzekeringen en Hillewaere Hypotheken. Sinds juni 2023 is Hillewaere Vastgoed de exclusieve licentiehouder van Christie’s International Real Estate in België. Concreet worden alle panden van 1 miljoen euro of meer onder de merknaam ‘Christie’s International Real Estate’ verkocht en zijn die panden dus ook zichtbaar binnen het internationale Christie’s International Real Estate netwerk. Ga voor meer informatie naar: https://www.christiesrealestatebelgium.be/nl/}