Recordaantal miljoenenpanden wisselde van eigenaar in 2025

27,3% meer transacties in het luxesegment vanaf 1 miljoen euro

3 juni 2026

Nooit eerder werden zoveel huizen en appartementen met een prijskaartje van minstens 1 miljoen euro verkocht dan vorig jaar. Dat blijkt uit een analyse van de cijfers van de FOD Economie door Christie’s International Real Estate Belgium, onderdeel van Hillewaere Vastgoed. “Het aantal miljoenenpanden dat van eigenaar wisselde, heeft met 2.079 transacties voor het eerst een historische kaap overschreden”, zegt Bart Van Delm, Managing Director van Hillewaere Vastgoed en Christie’s International Real Estate Belgium. Met 27,3 procent meer transacties boven 1 miljoen euro ten opzichte van 2024 doet het luxesegment het ook beter dan de algemene Belgische residentiële vastgoedmarkt die vorig jaar 20,6 procent meer transacties noteerde.

Het Belgische residentieel vastgoed kende vorig jaar een echt recordjaar. Nooit eerder wisselden zoveel huizen en appartementen van eigenaar, zo blijkt uit de cijfers van Statbel (2010-2025). In 2025 kregen 156.497 woningen nieuwe bewoners, waarvan 102.816 huizen en 53.681 appartementen, werden verkocht in 2025, het hoogste cijfer ooit. Ten opzichte van 2024 steeg het aantal transacties met 20,6 procent. Het absolute topsegment met woningen met een prijskaartje van meer dan 1 miljoen euro deed het verhoudingsgewijs evenwel nog beter dan de volledige Belgische residentiële vastgoedmarkt, zo blijkt uit een diepgaande analyse door Hillewaere Vastgoed. Met 1.651 verkochte huizen en 428 verkochte appartementen overschrijdt de luxemarkt voor het eerst de historische kaap van meer dan 2.000 transacties. Ten opzichte van 2024 wisselden er in ons land maar liefst 27,3 procent meer miljoenenpanden van eigenaar. De mediaanprijs van miljoenenhuizen zakte licht met 1,15 procent naar 1.275.000 euro, bij de appartementen bleef die nagenoeg status quo (- 0,1 procent) op 1.398.347 euro.

“2025 was een echt grand cru jaar voor het topsegment, vooral dankzij een heel sterke stijging in het aantal verkochte miljoenenhuizen. Ook de appartementen beleefden een goed jaar na een minder 2024. Ongeveer driekwart van de miljoenenpanden wordt aangekocht in Vlaanderen, zo’n 15 procent in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en 10 procent in Wallonië. In heel wat regio’s en steden zijn records gebroken wat het aantal transacties van 1 miljoen of meer betreft. Tegelijk merken we wel dat ook de luxekoper door de geopolitieke situatie, hogere rentes en stijgende levenskosten kritischer is geworden en dat een correcte prijszetting cruciaal is voor een vlotte verkoop. Panden met een te ambitieuze vraagprijs, belangrijke energetische aandachtspunten of een minder uitzonderlijke ligging blijven veel langer te koop staan.”
Bart Van Delm, Managing Director van Hillewaere Vastgoed en Christie’s International Real Estate Belgium

Tegenover 2024 kende Wallonië de hoogste procentuele stijging wat transacties van meer dan 1 miljoen euro betreft (+60,9 procent), maar qua absolute cijfers moet het gewest nog altijd onder doen voor de Brusselse regio die 10,2 procent meer transacties noteerde. In Vlaanderen kende de luxemarkt zijn beste jaar ooit dankzij 27,5 procent meer verkochte miljoenenpanden dan een jaar eerder.

Antwerpen is grootste groeier onder Vlaamse provincies

Dieper inzoomend op provincieniveau kent in Vlaanderen de provincie Antwerpen procentueel de grootste stijging (+44,6 procent). In absolute cijfers blijft West-Vlaanderen het meeste transacties noteren, maar Antwerpen verkleint de kloof fors. De tweede sterkste stijger is Oost-Vlaanderen dat een voorsprong neemt op Vlaams-Brabant en als laatste staat de provincie Limburg.

“In de provincies Antwerpen, Oost-Vlaanderen en Vlaams-Brabant waren de miljoenenhuizen de grote trekkers waardoor Antwerpen en Oost-Vlaanderen met meer dan 400 en meer dan 300 verkochte miljoenenpanden een nieuw record neerzetten. Een deel van de stijging is te wijten aan de algemene prijsstijgingen op de residentiële markt waardoor steeds meer panden de drempel van 1 miljoen euro overschrijden. Het publiek dat op zoek is naar een huis met zo’n prijskaartje is ook groter dan bij appartementen het geval is. Het zijn villa’s, landhuizen, karakterpanden en ruime gezinswoningen op A-locaties, die vanuit een langetermijnperspectief worden gekocht. Ze moeten beantwoorden aan specifieke kwaliteitseisen, persoonlijke noden te vullen en privacy bieden. De verkoop van miljoenenappartementen is dan weer veel meer afhankelijk van locatie, zoals ook blijkt uit de cijfers waar kustprovincie West-Vlaanderen goed is voor meer dan twee derde van de miljoenenappartementen die in Vlaanderen van eigenaar wisselden.”
Bart Van Delm, Managing Director van Hillewaere Vastgoed en Christie’s International Real Estate Belgium

Knokke blijft epicentrum van de miljoenenpanden

De West-Vlaamse badstad Knokke-Heist, met een totale oppervlakte van 61,72 km², blijft net als voorgaande jaren de plek waar de meeste miljoenenpanden van eigenaar wisselen. In 2025 ging het om 101 huizen en 189 appartementen, een toename van het totale aantal transacties van zo’n 11,5 procent in vergelijking met 2024. Vergeleken met de nationale cijfers betekent dit dat bijna 1 op de 7 van alle miljoenenpanden die in 2025 verkocht werden binnen de gemeentegrenzen van Knokke-Heist lagen. Voor de markt van miljoenappartementen vertegenwoordigt Knokke-Heist bijna 44 procent van alle verkopen in 2025.

“Knokke blijft in ons land hors catégorie. Hier worden meer miljoenenpanden verkocht dan in heel Wallonië en bijna evenveel als in het hele Brusselse Hoofdstedelijke Gewest. In tegenstelling tot elders in het land komt de groei er vooral uit de verkoop van appartementen. Opvallend is wel dat ondanks het stijgend aantal transacties, de mediaanprijzen van zowel de huizen als de appartementen daalden in 2025 tegenover 2024, met respectievelijk 3,9 procent voor de appartementen tot 1.485.000 euro en met zo’n 7,3 procent voor huizen tot 1.900.000 euro. Dit bewijst dat ook in Knokke-Heist de kopers zich minder onder druk laten zetten en scherper onderhandelen.”
Bart Van Delm, Managing Director van Hillewaere Vastgoed en Christie’s International Real Estate Belgium

Provinciehoofdstad Brugge staat op de tweede plaats met 50 transacties boven 1 miljoen euro. Zowel gestuwd door enkele villawijken en unieke panden in het historische centrum als ook de kuststrook van Zeebrugge - niet toevallig grenzend aan Knokke-Heist - werden er in totaal 43 huizen en 7 appartementen in het luxesegment verkocht.

Nieuwe records bij Antwerps trio

Zowel in Antwerpen Stad zelf als in Brasschaat en Schilde vonden miljoenenpanden een pak vlotter een nieuwe eigenaar dan in 2024. In ’t Stad werden vorig jaar 129 transacties gesloten waarvan 86 woningen en 43 appartementen, een stijging in het aantal totale transacties van maar liefst 45 procent en een nieuw record qua aantal miljoenenhuizen. De buurgemeenten Brasschaat en Schilde kenden zelfs nog hogere stijgingen, opnieuw dankzij vooral een sterke huizenmarkt. In Brasschaat wisselden in totaal 52 miljoenenpanden – 46 huizen en 6 appartementen - van eigenaar tegenover 34 verkopen een jaar eerder, goed voor een stijging van bijna 53 procent en een nieuw record. Dat laatste geldt ook voor Schilde waar in 2025 47 miljoenenpanden, waarvan 1 appartement, verkocht werden. Een jaar eerder waren er dat slechts 31, waardoor de transacties in Schilde met 51,6 procent stegen tegenover 2024.

“De verkoop van miljoenenpanden stopt niet aan de gemeentegrenzen want ook in Kapellen en Schoten zijn er significant meer huizen en appartementen voor meer dan 1 miljoen euro verkocht. In Schoten ging het totale aantal van 18 in 2024 naar 27 vorig jaar, in Kapellen van 16 naar 25 transacties. Ten zuiden van Antwerpen vallen Hove en Edegem dan weer op, die het afgelopen jaar elk 11 miljoenenpanden op hun grondgebied verkocht zagen. In het verleden ging het daar meestal slechts om een handvol panden in deze prijsklasse per jaar.”
Bart Van Delm, Managing Director van Hillewaere Vastgoed en Christie’s International Real Estate Belgium

Gent = Sint-Martens-Latem x 2

Sint-Martens-Latem mag dan wel rekening houdend met alle transacties in 2025 – ook lager dan 1 miljoen euro dus -de hoogste mediaanprijs voor huizen noteren, als het over de verkoop van miljoenenpanden gaat, spant provinciehoofdstad Gent de kroon. In 2025 werden er in de grootste Oost-Vlaamse stad in totaal 90 miljoenenpanden, 73 huizen en 17 appartementen, verkocht. Een jaar eerder waren dat er ‘slechts’ 68 waarvan 54 huizen en 13 appartementen. Op die manier groeide het aantal transacties van miljoenenpanden in 2025 met een derde in Gent. In Latem ligt de groei lager met zo’n 15,4 procent meer verkopen, respectievelijk 45 miljoenenhuizen. In 2024 ging het om 36 huizen en 3 appartementen die verkocht werden aan 1 miljoen euro of meer.

“De mediaanprijzen voor miljoenenhuizen liggen evenwel nog altijd hoger in Sint-Martens-Latem dan in Gent. Met een mediaanprijs van 1.590.000 euro in deze luxecategorie moet Latem op nationaal niveau enkel Knokke-Heist laten voorgaan. Daar ligt de mediaanprijs voor een miljoenenhuis op 1.900.000 euro. In Gent ligt de mediaanprijs voor huizen in dit segment op 1.249.000 euro.”
Bart Van Delm, Managing Director van Hillewaere Vastgoed en Christie’s International Real Estate Belgium

Alleen Hasselt haalt dubbele cijfers

In de meest oostelijke provincie van Vlaanderen noteert, net als in 2024, slechts één gemeente dubbele cijfers: Hasselt. Exact 18 miljoenenpanden, 10 huizen en 8 appartementen, kregen een nieuwe eigenaar in 2025. De tweede stad van Limburg is Genk waar het aantal exclusieve woningen dat van eigenaar wisselde verdubbelde naar 8 (6 huizen en 2 appartementen) in vergelijking met 2024 toen slechts 3 huizen en 1 appartement voor 1 miljoen euro of meer verkocht werden.

Grensoverschrijdende mogelijkheden

Wie inzoomt op de cijfers van Vlaams-Brabant, kan niet anders dan vaststellen dat er intussen een stevige ‘miljoenendriehoek’ is ontstaan vanuit drie kerngebieden in Brussel, Waals-Brabant en Vlaams-Brabant.

“Dwars over alle provincie- en gewestgrenzen heen tekenen zich drie duidelijke kernen met miljoenenpanden af: Tervuren in Vlaanderen, Ukkel-Elsene in hartje Brussel en Lasne in Waals-Brabant. Elk van hen heeft impact op de prijszetting in de omliggende gebieden waardoor er echte versmelting ontstaat. De gemeentes die vanuit deze toplocaties beïnvloed worden en zelf ook steeds meer miljoenentransacties optekenen, raken elkaar nu echt. Zo krijg je één gebied in en rond het zuidoosten van Brussel waar steeds vaker panden voor meer dan één miljoen euro verkocht worden.”
Jean-Marc Delcroix, Managing Partner Christie's International Real Estate Brussels

Tervuren klopt Vlaams-Brabantse provinciehoofdstad Leuven

Wie zuiver op het niveau van Vlaams-Brabant vergelijkt ziet meteen dat de gemeenten van de Groene Rand ten zuidoosten van Brussel, van Sint-Genesius-Rode over Hoeilaart, Tervuren en Wezembeek-Oppem tot Kraainem, naast Leuven de plekken in Vlaams-Brabant zijn waar in 2025 de meeste miljoenenwoningen verkocht werden. Tervuren kent een echte hausse met 31 miljoenenwoningen die verkocht werden in 2025 tegenover 19 transacties een jaar eerder. Leuven volgt de trend van de andere provinciehoofdsteden niet en bleef in 2025 steken op 28 verkochte miljoenenpanden, waarvan 22 huizen en 6 appartementen. In 2024 zat Leuven op 30 transacties, 25 huizen en 5 appartementen. De derde in de Vlaams-Brabantse rangschikking is Kraainem waar 24 transacties gebeurden, een significante stijging tegenover 15 verkopen in het luxesegment een jaar eerder. Sint-Genesius-Rode valt net buiten de top 3 van 2025 met 22 transacties, een evenaring van 2024.

De Brusselse miljoenengemeenten blijven Ukkel, Elsene en Sint-Pieters-Woluwe

Met 99 verkochte miljoenenpanden, 84 huizen en 15 appartementen, steekt Ukkel voor 2025 met kop en schouders boven de overige Brusselse gemeenten uit. Het aantal verkochte miljoenenhuizen steeg met 19 transacties tegenover 2024, de appartementen bleven op exact hetzelfde aantal. De nummer twee van de hoofdstad blijft Elsene met 52 transacties (31 huizen en 21 appartementen), evenwel een daling tegenover 2024 toen er nog 55 miljoenenpanden verkocht werden. Sint-Pieters-Woluwe behoudt zijn podiumplaats met 46 verkopen in 2025, een lichte daling tegenover 2024 (48 verkopen).

“De Brusselse markt van miljoenenpanden blijft zeer stabiel, met steeds dezelfde top vier als je naar het aantal transacties kijkt. Opvallend is wel dat Elsene in 2025 Ukkel verslaat op vlak van mediaanprijs voor huizen. De mediaanprijs was er 1.400.000 euro, in Ukkel 1.330.000 euro. In die laatste gemeente lagen de mediaanprijzen voor huizen nog boven 1,5 miljoen in 2022 en 2023, wat aansluit bij de algemene vaststelling dat kopers in het luxesegment kritischer zijn en meer onderhandelen dan tijdens de coronajaren. In de appartementenmarkt zien we voor Elsene exact hetzelfde gebeuren, ook daar lagen de mediaanprijzen in 2022 rond 1,5 miljoen euro terwijl dat vandaag voor een luxeappartement 1,2 miljoen is.”
Jean-Marc Delcroix, Managing Partner Christie's International Real Estate Brussels

Luik en Henegouwen herstellen terwijl Waals-Brabant record breekt

Na een stevige dip in 2024 is de verkoop van miljoenenpanden in de provincies Luik en Henegouwen in 2025 hersteld. Met respectievelijk 33 verkopen in Luik en 32 in Henegouwen vinden beiden opnieuw aansluiting bij de cijfers van 2023. Waals-Brabant daarentegen kende in 2024 geen echte dip en heeft in 2025 bovendien alle records stevig verbroken. In Waals-Brabant wijzigden maar liefst 131 miljoenenhuizen en 3 miljoenenappartementen van eigenaar. Een jaar eerder lag het totale aantal transacties in het luxesegment er nog op 87 en ook het vorige recordjaar 2022 met 99 transacties wordt stevig overklast.

“De verlaging van de registratierechten van 12,5 procent naar 3 procent in het Waalse Gewest heeft niet alleen de globale huizen- en appartementenverkoop gestimuleerd, maar ook het luxesegment een extra duwtje in de rug gegeven. Nu het verschil tussen de Vlaamse en de Waalse registratierechten amper 1 procent is, hebben de groene gemeenten langs de Waalse kant van de taalgrens en ten zuiden van Brussel ook aan aantrekkingskracht gewonnen bij kopers vanuit Brussel of Vlaanderen die vroeger enkel in Vlaanderen zouden gekocht hebben.”
Jean-Marc Delcroix, Managing Partner Christie’s International Real Estate Brussels

Lasne als olievlek?

Traditiegetrouw noteert Lasne de meeste verkochte miljoenenpanden van heel Wallonië met 44 transacties in 2025, waarvan 43 huizen en 1 appartement. Dat is een verdubbeling in vergelijking met 2024 en 2023 toen telkens 22 miljoenenpanden van eigenaars wisselden in Lasne. Buurgemeenten Waterloo en Eigenbrakel kenden eveneens een significante stijging vorig jaar. In Waterloo ging het om 28 miljoenenpanden, in Eigenbrakel waren het er 21. Beide gemeenten noteerden in 2024 9 transacties minder.

“De prijzen van luxueuze, energie-efficiënte en kwaliteitsvolle huizen in Lasne duwen de prijzen in de omliggende gemeenten mee omhoog. Dat is in Waterloo en Eigenbrakel het geval, maar ook verderop in Kasteelbrakel, Rixensart, Waver en Graven zien we steeds vaker woningen voor meer dan 1 miljoen euro van eigenaar wijzigen. Lasne fungeert als het ware als olievlek, maar de regio wordt ook beïnvloed door Vlaams-Brabantse topgemeenten zoals Sint-Genesius-Rode en de Brusselse gemeente Ukkel. Eigenlijk zijn er een drietal kernen: Ukkel-Elsene, Sint-Pieters-Woluwe-Tervuren en Lasne die omliggende gemeenten in de loop der jaren mee omhooggetrokken hebben waardoor je één grote zone van miljoenentransacties krijgt rond de zuidoostelijke gewestgrenzen. Elders in Wallonië blijven de miljoenentransacties beperkt tot Luik, Aarlen en Doornik met die laatste als opvallendste stijger.”
Jean-Marc Delcroix, Managing Partner Christie's International Real Estate Brussels

Wat vertelt 2026?

2025 bleek een absoluut recordjaar, maar wat beweegt er in 2026? Eind februari kwam er een nieuwe geopolitieke shock met de Israëlisch-Amerikaanse bombardementen op Iran en mede als gevolg hiervan schoot de hypotheekrente tussen januari en vandaag verder omhoog.

“Ondanks die extra druk blijkt uit onze eigen cijfers dat die zich niet rechtstreeks vertaalden in een vertraging in het luxevastgoed. Het eerste kwartaal van 2026 noteerden we bij Hillewaere Vastgoed en Christie’s International Real Estate Belgium in dit segment zelfs de helft meer transacties dan in diezelfde periode vorig jaar. Natuurlijk zijn we vandaag nog niet eens in de helft van het jaar, maar als je kijkt naar de internationale beurzen hebben die deze zoveelste tik in vele gevallen intussen opnieuw goed gemaakt. We verwachten dat de koper in het luxesegment zoals vorig jaar nog steeds appetijt heeft voor correct geprijsde, kwalitatieve panden op de betere locaties.”
Bart Van Delm, Managing Director van Hillewaere Vastgoed en Christie’s International Real Estate Belgium

Daarnaast werd vorig jaar gekenmerkt door enerzijds records qua transacties in de absolute topgemeenten, maar ook door een echte verbreding qua steden en gemeenten waar minstens 10 miljoenenpanden van eigenaar wisselden. Die groep groeide van 31 gemeenten naar 44 gemeenten.

“Die nieuwkomers zijn gemeenten die beïnvloed worden door buurgemeenten, maar de records van 2025 zijn ook het gevolg van de algemene prijsstijgingen van woningen. Zo zijn er steeds vaker nieuwe gemeenten die in de data toegevoegd worden omdat er één of meerdere panden verkocht worden voor een prijs net boven 1 miljoen euro. Dat laatste zal zich in 2026 naar alle verwachting doorzetten, vooral in Vlaanderen, maar ook in de andere gewesten.”
Bart Van Delm, Managing Director van Hillewaere Vastgoed en Christie’s International Real Estate Belgium