Opinion: "Stopper l’urbanisation des campagnes? A condition de densifier l’habitat"

Vendredi 2 février 2018 — On apprenait cette semaine les projets des autorités wallonnes, qui prévoient de mettre fin à l’urbanisation des terrains libres dès 2050, soit un véritable tremblement de terre pour le secteur de l’immobilier. Pour l’Union Professionnelle du Secteur Immobilier, ce plan offre d’excellentes perspectives, dès lors qu’il est bien préparé et que l’on accepte son corollaire évident : une densification de l’habitat dans les centres urbains.

Les autorités wallonnes ont donc décidé : dès 2050, il ne sera plus question de libérer des terrains pour de nouveaux projets de construction. Objectif: lutter contre l’urbanisation galopante des campagnes et l’artificialisation de terrains qui devraient rester agricoles, forestiers, naturels. Avec une première étape dès l’an 2025 - demain, donc, dans le secteur immobilier- à partir duquel l’étalement urbain sera limité à 6 km2 par an, soit une diminution de 50% en 7 ans.

Une décision majeure et pleine de sens, d’autant qu’elle suit celle de la Flandre, qui a fixé son “BetonStop” à l’horizon 2040. Reste à examiner l’impact que la décision pourrait avoir à court et moyen terme.

SI l’on souhaite ralentir l’urbanisation des campagnes, objectif louable s’il en est, il convient de prévoir une alternative viable : la demande en logements ne diminue pas, et restreindre l’offre de terrains, c’est courir le risque de voir les prix du foncier monter. Et si le foncier vendu aux promoteurs devient plus cher, cela risque de pousser les prix des logements vers le haut. Et cela, personne ne le souhaite : ni le citoyen qui aspire à devenir propriétaire, ni les promoteurs qui se retrouveraient avec des biens invendables.
 

Densifier les villes pour contenir les prix

A moins de faire (enfin) le pari d’une véritable urbanisation des villes, mais aussi des villages. Afin de répondre à la demande grandissante et de maintenir des prix accessibles, il faudra donc densifier l’habitat dans les centres urbains, accepter l’idée qu’il devient nécessaire de construire des logements plus petits, et des bâtiments comportant plus d’étages.

Les autorités sont-elles prêtes à jouer le jeu, à tous les niveaux de pouvoir ? Les règlements d’urbanisme, qui souvent bannissent les gabarits de bâtiments moins “standard”, seront-ils modifiés ? Une solution pourrait provenir d’une véritable stimulation des partenariats Public-Privé dans les zones urbaines, qui restent actuellement l’exception plus que la règle. Mais, une fois encore, un tel soutien fait-il partie des plans des autorités régionales ?
 

Soutenir l’emploi en améliorant l’habitat

Faire le choix du “BetonStop”, c’est aussi parier sur la rénovation du parc immobilier actuel, qui est d’ailleurs particulièrement vieillissant. Stimuler la rénovation, voire même la démolition-reconstruction de bâtiments, pourrait avoir une effet extrêmement bénéfique à de nombreux niveaux : amélioration de la qualité générale des logements, de la performance énergétique des bâtiments,... tout en offrant une bulle d’air au secteur de la construction, qui emploie tout de même plus de 58.000 personnes en Région wallonne. Il convient donc d’offrir des perspectives et de la stabilité au secteur, notamment en matière fiscale, ce qui pourrait doper l’emploi wallon.
 

Une opportunité exceptionnelle à bien préparer

Il faudra enfin travailler à un changement de mentalité et faire le nécessaire pour que ne se multiplient pas les recours abusifs contre tout projet immobilier qui ne serait pas similaire à ce que les localités et leurs résidents ont toujours connu.

Cette future mise à l’arrêt de l’urbanisation des campagnes est une excellente opportunité de repenser l’habitat, la ville, l’écologie urbaine, voire même la gestion des ressources naturelles, dès lors que l’on prépare ce chantier minutieusement et en collaboration avec toutes les parties concernées. La possibilité d’une diminution de 50%, puis de la fin de l’artificialisation de terrains d’ici 2050 doit donc être analysée en profondeur, notamment en fonction des mesures de transition et d’accompagnement envisagées.  Au vu des enjeux, et du potentiel, les professionnels du secteur ne demandent en tout cas pas mieux que de pouvoir participer aux réflexions.