Opinie: "Er moeten nog meer appartementen in dorpskernen"

Vrijdag 23 februari 2018 — Nergens winnen appartementen zo snel aan belang als op het Vlaamse platteland. Logisch zou je zeggen, want meer en meer mensen zijn er toch ook van overtuigd dat kernverdichting broodnodig is om méér groen in de rand te creëren. Helaas stuikt die overtuiging nog vaak in elkaar, zodra men de plannen voor de bouw van een appartement in z’n achtertuin ziet opduiken. Dat zegt Philippe Janssens, CEO van Immpact.

In Vlaanderen zijn er sinds 2005 225.000 appartementen bijgekomen, 367.000 als we naar heel België kijken. De studie die Confederatie Bouw gisteren naar buiten bracht - niet toevallig tijdens de start van Batibouw - was nog niet in de ether of de eerste kritische stemmen doke al op. “Er is geen plek meer voor mooie woningen”, luidde het. Of nog: “Al die flats ontnemen ons zonlicht” of “er gaan hier in ons dorp verkeersproblemen van komen”. Verbazen doen die reacties niet, maar het is spijtig. En dan spreek ik niet vanuit economisch maar vanuit maatschappelijk standpunt. Want de dorpskernen versterken, is net hetgeen we moeten doen als we de schaarse open ruimte in Vlaanderen willen bewaren.

Als zaakvoerder van een Antwerpse vastgoedbedrijf dat compacte appartementen ontwikkelt, merk ik soms hoe moeilijk het nog altijd ligt om nieuwe wooncomplexen voor te stellen aan gemeenten, en haar buurtbewoners. Heel snel wordt het project herleid tot het klassieke verhaaltje: “Projectontwikkelaars zetten enkel appartementsgebouwen neer, omdat ze dan meer eenheden kunnen verkopen”. Uiteraard wil ik graag verkopen, het tegendeel zou als ondernemer vreemd zijn, toch? Maar het doel dat ik nastreef, is ook nobeler. Wij hebben als hedendaags projectontwikkelaar een maatschappelijke functie en willen een rol spelen in de ruimtelijke ordening van morgen.

Die ruimtelijke ordening van morgen is heel eenvoudig: we moeten de dorpskernen versterken en de bewoning op een leefbare manier centraliseren, zodat de buitenrand het stukje groen terugkrijgt dat het verdient. Daarom bouwen wij ook bewust appartementen en meergezinswoningen in kleinere gemeenten, zoals onlangs in Boekt, bij het Limburgse Heusden-Zolder, of in Geel, of in Kruibeke. Geen mastodonten, maar projecten op dorpsmaat. Maar wat dan heel vaak opvalt, is dat een appartement van maar drie verdiepingen in diezelfde dorpen al te vaak gepercipieerd wordt als woontorens. Verketterd als “hoogbouw”.

Dit is trouwens ook niet nieuw. Denk maar aan het discours van Vlaams Bouwmeester Leo Van Broeck. Toen die eind vorig jaar zei dat nu nog vrijstaand bouwen crimineel is, veroorzaakte dat een schokgolf door Vlaanderen. De discussie legde pijnlijk bloot dat de Vlaming nog steeds verknocht is aan verkavelen. Maar laat ons eerlijk zijn, de lintbebouwing van de jaren ‘60 en ‘70 hebben zijn de basis van alle problemen waar we vandaag mee geconfronteerd worden: een gebrek aan open ruimte en elke dag ellenlange files.

De oplossing is al langer gekend, alleen durft men die niet onder ogen zien. En al zeker niet als die oplossing zich vlakbij z’n eigen woning aanbiedt. Nochtans moeten we onze dorpen verdichten, zo simpel is het. Mensen moeten op dat vlak consequent durven zijn: als men méér open ruimte en groen wil, kan je niet anders dan in de dorpskernen meergezinswoningen bouwen. Verdichting kan zo trouwens ook een uitweg bieden voor al die dorpskernen, die vandaag te kampen hebben met de vlucht van kleinhandel en bedrijven. Bovendien is het een belangrijke taak van projectontwikkelaars om verloederde sites of vervuilde fabrieksterreinen - zogenaamde B-locaties - een nieuw leven te geven. Dat is in het voordeel van de hele buurt, want dit worden de A-locaties van morgen.

Als er in de dorpskernen appartementen oprijzen, is dat dus zeker niet alleen omdat ontwikkelaars er winst uit kunnen halen. Integendeel, er hangt een maatschappelijk verhaal aan vast. Uit ons onderzoek van de KU Leuven bleek zopas nog dat de woonkost veel lager ligt in een nieuwbouw, en het laagst van allemaal in een nieuwbouwappartement. Laat het dus duidelijk zijn: vastgoed gaat vaak gepaard met emotie, maar misschien moeten we in dit land af en toe ook de feiten wat meer onder ogen durven zien.