Nieuwe woning kan duizenden euro’s goedkoper bij ​ efficiënter vergunningenbeleid

• De verkoopprijs van een doorsnee woning (nieuwbouw 280.000 euro, excl. BTW) kan minstens 4.000 à 7.500 euro lager liggen als het hele vergunningenbeleid efficiënter en sneller zou verlopen. In sommige gevallen zou het verschil zelfs oplopen tot tienduizend euro en meer. 
• Ook de verschillende overheden zouden wel varen bij een efficiënter vergunningenbeleid. Momenteel laten Vlaanderen, Brussel en Wallonië minstens twee miljoen euro aan inkomsten liggen op een doorsnee bouwproject van twintig appartementen. 
• Het uitreiken van alle nodige vergunningen zou volgens de projectontwikkelaars maximum zes maanden tot één jaar mogen duren. Nu is dat een veelvoud. 

                                                                        ***

 

De verkoopprijs van een doorsnee woning (nieuwbouw 280.000 euro, excl. BTW) kan minstens 4.000 à 7.500 euro lager liggen als het vergunningenbeleid in ons land efficiënter en sneller zou verlopen. Dat blijkt uit een onderzoek van UPSI-BVS, de sectororganisatie die zo’n 150 projectontwikkelaars in ons land vertegenwoordigt. In veel gevallen zou het zelfs om een “besparing” van meer dan tienduizend euro kunnen gaan, gezien de projectontwikkelaars in hun onderzoek zijn uitgegaan van bouwprojecten waar alles nog redelijk vlot verloopt. Volgens de sector is het huidige vergunningenbeleid één van de oorzaken die de verkoopprijs van heel wat woningen opdrijft. Reden daarvoor zijn de veelheid aan juridische procedures en de overdreven lange wachttermijnen. Of anders gezegd: risico’s die de projectontwikkelaars vandaag doorrekenen aan de koper.

Als vertegenwoordiger van een sector die voor meer dan 40.000 jobs zorgt, zoekt UPSI-BVS al een tijd naar pistes die wonen in ons land betaalbaarder moeten maken en tegelijk geen extra budgettaire inspanningen van de overheden vragen. Daarom onderzocht de organisatie de mogelijkheden die een efficiënter vergunningenbeleid kunnen creëren. Wat blijkt? Als het vergunningenbeleid efficiënter en sneller kan verlopen, zouden projectontwikkelaars heel wat kosten kunnen laten vallen die ze nu ongewild doorrekenen aan de kopers. Die kosten moeten vooral gezocht worden in het toenemend aantal juridische procedures, de vergunningstermijnen die in sommige regio’s fors overschreden worden, en het feit dat zowel de bouw als de commercialisatie vaak later kan beginnen dan gepland.

De onderzoeksresultaten spitsen zich toe op de bouwprojecten van promotoren zoals er tegenwoordig steeds meer zijn. Concreet stelt het onderzoek dat een verbeterd vergunningenbeleid - waarbij men binnen het jaar over de vergunningen beschikt - een doorsnee woning in Vlaanderen minstens 4.000 euro goedkoper kan maken. In Wallonië zou het om een bedrag van minstens 6.500 euro gaan. En in Brussel kan een efficiënter vergunningenbeleid tot een “besparing” van minimum 7.500 euro leiden.

“Dit zijn opmerkelijke conclusies, zeker als je weet dat kopers tegenwoordig meer dan ooit hun budget in de gaten houden. Bovendien moet het heel duidelijk zijn dat we hier spreken over vastgoedprojecten waar alles redelijk vlot verloopt. Sommige vergunningen laten zolang op zich wachten dat het doorgerekende risico vaak tienduizend euro of meer bedraagt.”

Olivier Carrette, afgevaardigd bestuurder UPSI-BVS

Gemiste overheidsinkomsten

Volgens de sectororganisatie verloopt het vergunningenbeleid het traagst in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Alleen al voor het verkrijgen van de vergunningen is het er gemiddeld tussen 10 en 26 maanden wachten. De besprekingen vooraf en de mogelijke beroepsprocedures zijn dan nog niet meegerekend. In Wallonië is het 10 tot 14 maanden wachten op alle vergunningen. In Vlaanderen daarentegen gaat het een pak sneller en geldt een termijn tussen 75 en 150 dagen. Enig probleem: bij elk vastgoedproject dat projectontwikkelaars er opstarten, wordt bijna systematisch in beroep gegaan. Daardoor is het er soms vier jaar wachten op een bouwvergunning.

Opmerkelijk: niet alleen kopers zouden wel varen bij een geoptimaliseerd vergunningenbeleid, ook de federale regering (via de gemiste BTW-inkomsten) en de gewestelijke overheden (onder andere via de onroerende voorheffing) zelf zouden er hun voordeel mee doen. Zo laten de publieke overheden momenteel gemiddeld twee miljoen euro aan inkomsten liggen - vooral uit BTW - op een doorsnee bouwproject van twintig appartementen.

“Als een bouwproject sneller afgewerkt kan worden, int de overheid ook sneller inkomsten uit BTW, onroerende voorheffing, vennootschapsbelastingen en sociale lasten op de arbeid in de bouw. In deze budgettaire moeilijke tijden kan een efficiënter vergunningenbeleid dus een opportuniteit zijn. Precies daarom vragen we de gewestelijke overheden om het debat te openen en de sector te beschouwen als een volwaardige gesprekspartner die maatschappelijk meedenkt.”

Olivier Carrette

Meer personeel en rechtplegingsvergoeding

Dat het hele vergunningstraject vaak zoveel tijd in beslag neemt, heeft vooral in Wallonië en Brussel te maken met het feit dat de verschillende overheden onderbemand zijn en er geen sancties volgen wanneer de verplichte vervaltermijnen overschreden worden. In Vlaanderen zijn het voornamelijk de talrijke beroepsprocedures bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen die voor vertragingen zorgen.

“We ondersteunen het principe dat iedereen de kans moet krijgen om zijn bezwaren te uiten. Maar wegens een algemeen NIMBY-syndroom - not in my backyard - wordt er almaar vaker in beroep gegaan tegen vastgoedprojecten. De meeste beroepen worden weliswaar nietig verklaard, maar intussen is er dan wel twee of drie jaar overheen gegaan, wat uiteraard z’n effect heeft op de verkoopprijs.”

Olivier Carrette

Voor Wallonië en Brussel hoopt de sector tot een snelle en grondige hervorming van de huidige regelgeving te komen. Bovendien wordt er gerekend op bijkomende aanwervingen, waardoor ook de opgelegde termijnen kunnen worden nageleefd. Daarnaast - en zeker voor Vlaanderen - vragen de projectontwikkelaars om een eventuele rechtplegingsvergoeding te introduceren voor wie onterecht in beroep gaat.

 

_{UPSI-BVS is de sectororganisatie die zowel in Vlaanderen als in Wallonië en Brussel de vastgoedontwikkelaars, -investeerders en verkavelaars in ons land vertegenwoordigt. De leden van UPSI-BVS zijn goed voor 60 procent van de omzet in de vastgoedsector, 40.000 jobs, en een jaarlijkse belastingsbijdrage van 5,7 miljard euro. www.upsi-bvs.be}