Les millionnaires optent toujours plus pour des appartements, plutôt que pour de grandes villas

Le nombre de logements à vendre visibles en ligne et dont le prix dépasse le million d’euros tourne actuellement autour des 1.120. La grande majorité de ces biens sont à trouver du côté de Bruxelles, en Flandre Occidentale et à Anvers. Mais contrairement à l’idée reçue, il ne s’agit pas uniquement de manoirs et autres grandes villas dotées d’une piscine et de gigantesques jardins. Seule une petite minorité de ces biens disposent d’un jardin et/ou d’une piscine. Et dans un cas sur quatre, ce sont des appartements qui sont ainsi mis à l’étalage, selon une analyse du marché réalisée par Immovlan, l’une des plus grandes plateformes web dédiées à l’immobilier en Belgique.

Immovlan a profité des dernières semaines pour passer au scanner une offre de près de 135.000 bâtiments en analysant plus spécifiquement les biens dont le prix dépasse le million d’euros. A la clé, quelques surprises. Il y a 10 ans, le bien au-dessus du million était systématiquement une villa, une maison de maître, voire un château. Une situation qui évolue doucement mais sûrement : les châteaux, fermettes rénovées et autres palais de plain-pied deviennent progressivement des exceptions dans le segment haut de gamme du marché immobilier. Près d'un quart (23%) de ces biens immobiliers à plus d’un million sont désormais des appartements ou des penthouses, et cette proportion ne fait que croître.    

“Un vaste domaine autour d’une gigantesque maison: cela exige beaucoup de temps et d’argent, ce que les Belges aisés ont très bien compris. Ils préfèrent allouer moins de moyens et d’énergie à l’entretien de leur logement pour privilégier des biens idéalement situés et confortables. Raison pour laquelle on se retrouve toujours plus souvent face à de beaux penthouses au coeur des centres urbains.”

Eric Spitzer, CEO Immovlan

Bruxelles et la Flandre Occidentale

La majorité des biens à plus d’un million actuellement à vendre sont à trouver dans la Région de Bruxelles-Capitale, qui capte à elle seule un tiers du segment haut du marché. Vient ensuite la province de Flandre Occidentale, en grande partie grâce à “l’effet Côte belge”, avec plus spécifiquement Knokke-Heist comme “fournisseur” principal de biens. En tout, ce sont 46% des biens à plus d’un million situés en Flandre Occidentale qui sont installés sur le littoral belge.

La province d’Anvers occupe également une place significative sur le segment haut du marché, tant dans et autour de la métropole qu’en Campine. Les Brabants Flamand et Wallon complètent le top 5..

“On trouve traditionnellement beaucoup de Belges aisés dans ces deux provinces, surtout à proximité de la périphérie bruxelloise. Ce qui nous a frappés lors de notre analyse, c’est le fait que l’offre de biens à plus d’un million d’euros est nettement plus petite en Wallonie. Le segment haut du marché immobilier y est certainement tout aussi important mais arrive moins vite sur le marché (public).”

Eric Spitzer, CEO Immovlan

Les villes fixent les tendances

Le bien le plus onéreux se trouve actuellement à Tervuren et il s’agit - la tradition est cette fois respectée- une maison. Concrètement, il s’agit d’une “villa exceptionnelle” proposée pour 10,5 millions d’euros. De quoi s’offrir un terrain de 1,5ha avec, entre autres, 5 chambres, une cave à vin, une piscine intérieure chauffée, un spa, un sauna, un espace de fitness, un terrain de tennis et un garage pour 6 voitures.

L’appartement le plus cher se trouve, lui, à Ixelles : un penthouse de 605 mètres carrés habitables pour un montant de 5 millions d’euros et offrant 4 chambres, autant de salles de bain, une terrasse avec piscine et un jardin intérieur.

Lorsque l’on se penche sur les grandes villes, il est étonnant de voir que c’est non pas Bruxelles, mais bien Gand qui présente l’offre la plus importante en biens immobiliers de plus d’un million d’euros. On peut en effet en trouver rien moins que 29 dans la capitale de la Flandre orientale.

“Ce qui est le plus surprenant, c’est que ces biens extrêmement onéreux dans les centres urbains sont très fréquemment des appartements. Et sur ce plan, nos villes définissent réellement les tendances, avec des exemples emblématiques comme Gand, mais aussi Hasselt : près de deux tiers des biens de plus d’un millions d’euros à Hasselt ne sont pas des villas mais des appartements neufs et des penthouses.”

Eric Spitzer, CEO Immovlan

Avec ou sans jardin  

Autre fait notable: qui parle d’un bien à plus d’un million pense presque automatiquement à la présence d’une piscine. Mais, que l’on parle de villas ou d’appartements, la présence d’une piscine est loin d’être la norme : seuls 16% des biens répertoriés disposaient en effet d’une piscine. Il y a aussi que seuls 25% des logements à plus d’un million d’euros étaient dotés d’un véritable jardin. Un constat qui s’explique notamment par le grand nombre d’appartements, de penthouses et de maisons de maître dans ce segment de marché. A noter que près de la moitié des biens onéreux disponibles sur le marché étaient toutefois dotés d’une terrasse..

A noter aussi qu’un logement sur sept dans cette catégorie dispose d’aménagements spécifiques pour des personnes souffrant d’un handicap, tels qu’un ascenseur, des entrées et couloirs plus larges ou encore une salle de bain au rez-de-chaussée.

Pour les biens immobiliers dont le prix est plus “dans la norme”, il faut compter en moyenne 3 à 4 mois pour un changement de propriétaire. Dans les segments plus onéreux, le délai, en 2018, peut atteindre 12 mois mais lorsque l’on parle de biens dont le prix dépasse le million d’euros, cela peut monter jusqu’à 16 mois.

“Au plus haut on monte dans la gamme de prix, au plus petite est l’offre, tandis que les demandes des acheteurs potentiels sont nettement plus importantes et précises. Un autre élément explique également ces délais plus longs: les prestations énergétiques des logements qui peuvent très fortement varier. Les penthouses neufs à plus d’un million d’euros affichent ainsi tous d’excellents scores PEB, en dessous de 259 kWh/m2. Mais la majorité des bâtiments de prestige plus anciens affichent des scores nettement plus élevés, parfois même au delà des 800 kWh/m2, et sont de véritables ogres en termes d’énergie.”

Eric Spitzer, CEO van Immovlan

Vous trouverez plus d’informations dans la présentation Powerpoint en pièce jointe.