Les charges d'urbanisme locales font monter les prix de l'immobilier de 5.000 à 9.000 euros

L’immense majorité des développeurs immobiliers en Wallonie ne souhaite qu’une chose : avoir la possibilité de proposer des prix de vente plus bas aux ménages wallons qui veulent acquérir un logement neuf. Un souhait largement freiné par l’ensemble des charges qui pèsent sur leurs projets. Lorsque ce ne sont pas les nouvelles normes qui démultiplient les coûts de construction, c’est le Schéma de Développement du Territoire – prochainement adopté - qui contraindra bientôt ces développeurs à s’orienter vers du foncier plus cher en zone urbaine. Dernière nouvelle en date : la fixation de charges d’urbanisme particulièrement élevées pour l’ensemble du territoire de la Ville de Liège, qui, sans mesures transitoires adéquates, fera augmenter le prix d’achat des logements de 5.000 à 9.000 euros. Selon le secteur, ce qui se passe à Liège est emblématique de ce qui se développe également dans d’autres villes de Wallonie (Namur, Nivelles, …) et vise à compenser le déficit de moyens publics en faisant contribuer les développeurs immobiliers pour financer les infrastructures publiques locales. Une démarche qui réduit l’accès au logement en Région wallonne, car ce sont les citoyens qui devront supporter le surcoût de ces charges d’urbanisme.

• Contexte général : le logement abordable est mis sous pression en Wallonie, notamment par l’ensemble des normes (de durabilité, urbanistiques) qui s’imposent à lui, mais également par la probable adoption du Schéma de Développement du Territoire qui imposera aux développeurs immobiliers de concentrer leurs projets dans les zones urbaines en Wallonie (où le prix du foncier est déjà élevé).

• Constat d’urgence: récemment, un ensemble de villes wallonnes ont développé, aléatoirement et sans concertation, des directives concernant les charges d’urbanisme qui s’imposent aux permis d’urbanisme octroyés localement.

• Problème de fond : le sujet des charges d’urbanisme est complexe et nécessite une approche structurée et cohérente sur l’ensemble du territoire wallon. Ces charges représentent des coûts qui s’ajoutent aux « conditions », telles que les impétrants, voiries, … et autres infrastructures nécessaires pour la viabilisation des projets. Sans concertation avec le secteur, ces charges d’urbanisme peuvent faire grimper les prix des logements neufs de 5.000 à 9.000 euros, à charge des ménages wallons. L’approche non-concertée, trop simpliste de la problématique et propre à chaque ville devient ingérable pour le secteur, qui se voit contraint de mettre temporairement à l’arrêt un ensemble de projets immobiliers, alors que la Wallonie a besoin de logements neufs pour répondre au défi démographique.

• Solutions préconisées : (1) le secteur souhaite que le Gouvernement wallon développe rapidement une méthodologie pour calculer les (éventuelles) charges d’urbanisme dans le cadre de projets immobiliers, tout en insistant sur la nécessaire proportionnalité de ces charges et la prise en compte de leur impact négatif sur les prix des logements. (2) Le secteur souhaite également qu’un dialogue constructif soit noué entre le Gouvernement régional et les communes, afin d’éviter que celles-ci ne développent localement des méthodologies qui seraient totalement contre-productives pour le logement neuf abordable en Wallonie.
   

En tant que représentante d’un secteur comptant plus de 40 000 emplois, UPSI-BVS cherche depuis un certain temps à identifier toutes les pistes et solutions qui permettraient de créer des logements abordables en Région wallonne. La problématique des charges d’urbanisme dans le cadre de projets immobiliers constitue depuis de nombreuses années l’un des principaux points d’achoppement entre, d’une part, les autorités publiques qui délivrent les permis d’urbanisme et, d’autre part, les développeurs immobiliers.

Pour les promoteurs, les charges d’urbanisme sont acceptables tant qu’elles restent raisonnables et tiennent compte de la réalité de terrain. Selon les quartiers et la complexité de certains projets, les charges d’urbanisme devraient idéalement pouvoir varier entre 0 et 10 euros / m² maximum. Avec une imposition de 55 euros (hors TVA) comme taux de référence pour chaque nouveau m² développé sur l’ensemble du territoire de la Ville de Liège, les autorités communales menacent des projets futurs dans la cité ardente. A court terme, le secteur souhaite rencontrer les autorités communales afin d’évoquer, à minima, des mesures transitoires et de mutualisation liées à cette nouvelle réglementation.

« A terme, sans cohérence entre la production de logements et la croissance démographique, cette évolution déraisonnable des charges d’urbanisme n’aura qu’une seule conséquence certaine : la hausse des prix des logements. Et ce sont les Wallons aux revenus plus faibles qui en subiront les conséquences. Il est urgent de recréer un cadre raisonnable et incitatif pour stimuler la production de logements neufs dans les zones urbaines »
Olivier Carrette, administrateur délégué UPSI-BVS.

Une concertation avec les autorités publiques souhaitée par le secteur privé

Selon l’union professionnelle, c’est au niveau de la Région wallonne que le cadre concernant la détermination de charges d’urbanisme proportionnelles devrait idéalement être développé. Et le Gouvernement wallon s’y est d’ailleurs attelé avec détermination. Mais le sujet étant très complexe (notamment en raison de la grande diversité des territoires et des projets immobiliers ainsi que par les grandes disparités socio-économiques constatées sur l’ensemble du territoire de la Région (voire au sein-même d’une commune), les résultats se font logiquement attendre. Il ne peut donc pas être reproché à certaines villes (Namur, Liège, Nivelles, …) d’avoir voulu prendre les devants en développant par elles-mêmes des solutions locales. Et ces initiatives locales provisoires sont d’ailleurs saluées par les acteurs du secteur, dans la mesure où elles apportent de la prévisibilité quant aux montants qui leur seront demandés lors de l’introduction de leurs permis.

« Le secteur souhaite que les autorités publiques considèrent davantage les producteurs de logements privés comme des partenaires dans le développement de leurs villes, car ce n’est qu’ensemble que nous pourrons trouver de réelles solutions qui rencontreront les défis démographiques et environnementaux de demain. Le secteur souhaite ainsi être consulté par les autorités publiques quand celles-ci développent des réglementations qui ont de tels impacts sur la population »
Olivier Carrette, administrateur-délégué UPSI-BVS

Le véritable problème ne tient donc pas à l’initiative elle-même, mais à la manière dont elle a été développée - sans la moindre concertation avec les acteurs immobiliers - et aux résultats auxquels elle a mené : un montant de référence par nouveau m² trop élevé (sans prise en compte objective des différences socio-économiques constatées sur le territoire très diversifié des villes concernées) et aucune mesure transitoire qui permettrait de répercuter ces charges sur le prix d’achat du foncier à la base des projets immobiliers (notamment pour les projets déjà en cours pour lesquels le foncier a déjà été acquis mais sans qu’un permis n’ait déjà été délivré ).

« L’UPSI-BVS entend jouer un rôle proactif et propose la mise en place rapide d’un groupe de travail tripartite (représentants du secteur privé, représentants du secteur public et experts indépendants) pour permettre d’apporter une solution constructive à cette problématique complexe. Son objectif serait d’établir, en consensus, des recommandations visant à définir un mode opératoire pour le calcul du seuil maximum de charges d’urbanisme au niveau régional qui puisse se décliner variablement à la baisse au niveau local. »
Olivier Carrette, administrateur délégué UPSI-BVS.