La vente d'appartements à un million d’euros en Belgique recule : 13 % de moins qu’en 2023

En 2024, le nombre d’appartements vendus à plus d’un million d’euros a atteint son niveau le plus bas des cinq dernières années. C’est ce qui ressort d’une analyse des chiffres du SPF Économie réalisée par Christie’s International Real Estate Belgium, une entité de Hillewaere. L’an dernier, 357 appartements à un million d’euros ont changé de propriétaire, soit une baisse de pas moins de 13 % par rapport à l’année précédente. La vente des maisons à un million d’euros est quant à elle restée stable avec 1.264 transactions.

Le marché de l’immobilier de luxe a battu record sur record dans notre pays ces dernières années. Mais depuis 2023, il commence à se stabiliser. Les biens de luxe, et surtout les logements à un million d’euros, restent toutefois très prisés. En 2024, la vente de biens à un million d’euros est restée à un niveau similaire à celui de 2023, avec 1.621 transactions. Ce n’est que 3 % de moins que l’année précédente. Dans 1.264 cas, il s’agissait d’une maison, un résultat identique à celui de 2023 (1.262). La vente d’appartements à un million d’euros a en revanche fortement reculé : de 411 à 357 transactions. Knokke, qui représente près de la moitié de tous les appartements à un million d’euros vendus en Belgique, a incarné ce recul en 2024 avec 12 % de transactions en moins. Ce n’est pas une surprise pour Christie’s International Real Estate Belgium.

« Le public cible des logements à plus d’un million d’euros cherche principalement une propriété pour y résider de manière permanente, tandis que le public des appartements à un million d’euros voit plus souvent ce bien comme une résidence secondaire, donc aussi en partie comme un investissement. L’incertitude géopolitique persistante, avec notamment les guerres en Ukraine et à Gaza, et leurs effets sur le climat économique mondial, a rendu ces acheteurs plus réticents à acquérir ce type de bien et a entamé la confiance des acheteurs fortunés souhaitant investir. De plus, les conditions de crédit se sont durcies. Les banques sont devenues plus prudentes pour octroyer des prêts hypothécaires et les acheteurs doivent fournir un apport personnel plus important pour obtenir un prêt ou des conditions avantageuses. » explique Bart Van Delm, Managing Director Hillewaere Vastgoed et Christie’s International Real Estate Belgium.

Prix médian plus élevé pour les appartements de luxe belges

Les circonstances géopolitiques, et surtout l’offre limitée, ont conduit à des prix de vente plus élevés. En 2024, le prix médian des appartements dans le segment à un million d’euros était de 1.400.000 euros, soit une hausse de 3 % par rapport à 2023. En revanche, pour les maisons à un million d’euros, le prix médian était de 1.289.500 euros, soit 8.000 euros de moins que l’année précédente.

« Les biens entre 1 et 2 millions d’euros sont restés en vente en moyenne pendant 330 jours. Dès que les prix dépassent les 2 millions d’euros, ils restent en vente presque deux fois plus longtemps (600 jours) », précise Bart Van Delm, Managing Director Hillewaere Vastgoed et Christie’s International Real Estate Belgium.

Au cours des quatre premiers mois de l’année, le marché des biens immobiliers d’une valeur supérieure à un million d’euros en Belgique est resté globalement stable par rapport à la même période en 2024. Toutefois, une évolution notable a été observée dans la répartition des types de biens vendus. Les données collectées par Christie’s International Real Estate Belgium indiquent une augmentation de 15 % des transactions portant spécifiquement sur des appartements à un million d’euros, signalant un regain d’intérêt pour ce segment du marché du luxe.

« Aujourd’hui, l’immobilier de prestige s’inscrit moins dans une démarche d’achat impulsif ou de coup de cœur que dans une stratégie patrimoniale à long terme. C’est précisément cette évolution du marché - axée sur la qualité de la relation, le service sur mesure avec un réel suivi comprenant notre feed-back après chaque visite et notre savoir faire en matière de discrétion qui a motivé l’ouverture du bureau Christie’s à Bruxelles. Dans un segment aussi spécifique, l’écoute, la confiance et l’accompagnement personnalisé font toute la différence. » ajoute Jean-Marc Delcroix, Managing Partner chez Christie's International Real Estate Belgium.

Bruxelles et le Brabant Wallon résistent et s’adaptent face à la crise

Malgré un contexte économique instable – marqué par l’absence de gouvernement, les tensions fiscales entre Régions, l’inflation et les incertitudes géopolitiques – le marché belge de l’immobilier de luxe, notamment à Bruxelles et dans le Brabant Wallon, fait preuve d’une remarquable résilience. Les biens d’exception, idéalement situés et de grande qualité, ainsi que les propriétés « off-market », restent largement épargnés par cette conjoncture.

« La tendance pour 2024-2025 confirme un marché stable, mais de plus en plus sélectif. Les attentes des acquéreurs ont évolué : ils sont désormais mieux informés, plus stratégiques, et recherchent des biens présentant un bon score PEB, alliant confort, sécurité et confidentialité. Le processus de vente s’allonge également : les décisions d’achat se prennent plus lentement, avec en moyenne trois à quatre visites par bien, contre une à deux auparavant. L’expérience client s’est aussi profondément digitalisée. Drones, vidéos, visites virtuelles et reels sur les réseaux sociaux jouent un rôle clé dans le processus de vente. Les acheteurs se déplacent moins qu’avant et souhaitent voir les biens de manière optimale afin de ne pas perdre de temps dans leur parcours d’acquisition », explique Jean-Marc Delcroix, Managing Partner chez Christie’s International Real Estate Belgium.

Alors que le marché de l’immobilier de luxe stagne en Flandre et dans le reste du pays pour la deuxième année consécutive, une dynamique différente s’observe dans la Région de Bruxelles-Capitale. En 2024, 282 biens d’un million d’euros y ont été vendus, soit une augmentation de 10 % par rapport à 2023. Le nombre de maisons vendues (218) est en hausse, tandis que celui des appartements (64) reste stable. Malgré cette progression, les prix médians à Bruxelles demeurent inférieurs à la médiane nationale : 31.000 euros de moins pour les maisons et 118.000 euros de moins pour les appartements.

Liège reste un marché sélectif pour l’immobilier de prestige

En province de Liège, le marché de l’immobilier de luxe a été principalement porté par les maisons à deux façades ou plus, qui ont représenté plus de 80 % des transactions entre 2010 et 2024. Sur cette période, 209 maisons de ce type ont été vendues, contre 37 appartements. Après une progression régulière, les ventes de maisons ont atteint un sommet en 2023 avec 25 transactions, avant de retomber à 13 en 2024.

Le segment des appartements, plus restreint et irrégulier, a connu une pointe d’activité en 2021 avec 11 ventes, sans toutefois maintenir ce rythme par la suite. Ces chiffres traduisent une préférence marquée des acheteurs fortunés pour les propriétés individuelles, ainsi qu’une certaine volatilité dans le segment des appartements, plus sensible à l’offre disponible et aux livraisons ponctuelles de projets.

Knokke maintient sa première place nationale

Comme les années précédentes, la Flandre-Occidentale reste la province avec le plus grand nombre de biens à un million d’euros vendus (433). Soit une baisse de seulement 4 % par rapport à 2023. Knokke reste la commune belge la plus populaire en matière de biens à un million d’euros, représentant 60 % des biens vendus dans la province. En 2024, 96 maisons et 163 appartements y ont trouvé un nouveau propriétaire. À Bruges, 32 biens à un million d’euros ont été vendus, soit un de moins qu’en 2023.

^{À propos de Hillewaere Vastgoed et Christie’s International Real Estate Belgium
​Le groupe Hillewaere a été fondé en 2002 par l’actuel CEO Roel Druyts et regroupe trois sociétés de services : Hillewaere Vastgoed, Hillewaere Assurances et Hillewaere Hypothèques. Depuis juin 2023, Hillewaere Vastgoed est le titulaire exclusif de la licence Christie’s International Real Estate en Belgique. Concrètement, tous les biens d’un million d’euros ou plus sont vendus sous la marque ‘Christie’s International Real Estate’ et sont également visibles au sein du réseau international de Christie’s International Real Estate. Pour plus d’informations : https://www.christiesrealestatebelgium.be/fr/}