Opinie: “Kredietvoorwaarden verstrengen kan alleen als ook de registratierechten eindelijk eens dalen”

Het krijgen van een woonlening zal binnenkort strenger én duurder worden. Je kan zo’n maatregel best begrijpen in het kader van een “voorzichtig kredietbeleid”. Maar eerlijk gezegd, het heeft ook iets zorgwekkend. Zonder tegenmaatregelen kan het de Belgische vastgoedmarkt in de gevarenzone duwen. Een aanpassing van het kredietbeleid kan daarom alleen als er ook werk gemaakt wordt van een substantiële verlaging van de registratierechten, zegt Filip Dewaele, CEO van Dewaele Vastgoedgroep.

‘Oververhitte huizenmarkt baart zorgen’. De titel van het nieuwsbericht dat gisteren in De Tijd verscheen, kan niet duidelijker zijn. De aanhoudende hoge groei van woonkredieten, de stijgende schuldgraad van de gezinnen, de toenemende risico’s van de banken en de sterke stijging van de vastgoedprijzen maken de banken zenuwachtig. De Nationale Bank wil daarom een extra kapitaalbuffer van zowat 550 miljoen euro aanleggen voor hun hypothecaire kredieten. Hoe je het ook draait of keert, als de regering het voorstel van de Nationale Bank goedkeurt, zullen woonkredieten strenger én duurder worden. Want als banken extra kapitaal moeten aanleggen, zullen ze dat doorrekenen in de kostprijs van leningen. Gevolg: zij die het al niet zo makkelijk hebben om een woning te kopen, zullen het nog moeilijker krijgen.

Als makelaar van één van de grote makelaarsgroepen van Vlaanderen, ben ik niet tegen een voorzichtig kredietbeleid. Het is tenslotte die voorzichtigheid die ervoor gezorgd heeft dat we als één van de weinige Europese landen van een vastgoedcrisis gespaard zijn gebleven. Maar laten we een kat een kat noemen: een verstrenging houdt ook een risico op schokken op de vastgoedmarkt in. Iets wat we met z’n allen niét willen. Bovendien zal het ook de kloof tussen zij die kunnen en zij die niet kunnen alleen maar groter maken. Nog iets dat we niet willen.

Vandaag heb je in ons land twee grote groepen van mensen op de huizenmarkt: de beleggers die op zoek zijn naar meer rendement dan de rente op hun spaarboekje en Jan Modaal die op zoek is naar een warme thuis. De kloof tussen beide groepen wordt almaar groter. Jan Modaal kijkt in de eerste plaats naar hoeveel hij maandelijks kan afbetalen. Als de leningen duurder worden en de interesten stijgen, kan hij minder lenen, neemt zijn budget af, en kan hij mogelijk niet meer kopen. De investeerder daarentegen ziet zijn potentieel - het aantal huurders - alleen maar toenemen.

Om die kloof te temperen en ervoor te zorgen dat mensen nog altijd een eerste, eigen woning kunnen kopen, kan je niet anders dan een strenger kredietbeleid koppelen aan een verlaging van de registratierechten. Want wie vandaag een woning van 250.000 euro koopt, moet immers nog altijd 25.000 euro registratierechten betalen. En laat het nu net die laatste duizenden euro’s zijn die er voor zorgen dat veel Vlamingen er nog steeds niet in slagen om een woning te kopen.

Dat Bart Tommelein recent pleitte om klein en groot beschrijf te hervormen en zo tot een lager registratierecht te komen, is alvast een goede aanzet. Alleen: laten we het ook op dat vlak dan maar eens meteen grondig doen. Als we van 10 procent naar 7,5 procent gaan zou dat mooi zijn, maar in Europees perspectief nog altijd torenhoog. Ik kan alleen maar vaststellen stel dat in landen als Nederland en Frankrijk de registratierechten nog lager liggen. Het zal trouwens ook de overheid ten goede komen. Toen Vlaanderen in 2002 besliste om de registratierechten van 12,5 procent naar 10 procent te verlagen, zorgde dat niet alleen voor boost van het aantal vastgoedtransacties maar ook voor een toename van de overheidsinkomsten.