Huis kopen? E-mail is waardeloos als bewijs

Een e-mail volstaat niet om te bewijzen dat je een akkoord had over de koop of verkoop van een huis of appartement. Dat stelt het hof van beroep in Antwerpen in een arrest. “Dit draait de klok vijftien jaar terug in de tijd”, zegt meester Rob De Koninck (Ardent Advocaten), die de feiten woensdag toelicht tijdens een seminarie voor vastgoedspecialisten.

Immokantoren, kopers en verkopers kunnen niet langer rekenen op e-mails als ze onroerend goed verhandelen. Een schriftelijk akkoord via e-mail bewijst niet dat je een overeenkomst hebt. Dat is het gevolg van een arrest van 19 december 2016 door het hof van beroep in Antwerpen. Die deed de uitspraak na een juridische strijd rond de verkoop van een pand. Er waren heel wat mails uitgewisseld tussen de koper, de verkopers en de vastgoedmakelaar. Ook de onderhandse verkoopovereenkomst werd via e-mail gedeeld en de verschillende partijen formuleerden hun opmerkingen. Toen de koop afsprong, probeerden de kandidaat-kopers via juridische weg nog te bewijzen dat er een akkoord was. Ze kregen in eerste instantie gelijk van de rechter in Turnhout, omdat uit het mailverkeer bleek dat alle partijen het eens waren over de prijs en het goed.

Maar in beroep kregen ze ongelijk. “Uit de wettelijke bepalingen van de Wet Elektronische Handel volgt dat een koop-verkoopovereenkomst met betrekking tot een onroerend goed niet tot stand kan komen via elektronische weg”, staat er in het arrest. E-mails kunnen zelfs niet gebruikt worden als een ‘begin van bewijs door geschrift’.

“Vastgoedmakelaars zijn zich maar beter bewust van de draagwijdte van dit arrest”, zegt meester Rob De Koninck (Ardent Advocaten). “Het heeft tot gevolg dat noch de koper, noch de verkoper aan de hand van mailverkeer kan bewijzen dat de verkoop is gerealiseerd. Vraag is of de vastgoedmakelaar nog op mailverkeer zal kunnen stoelen om aan te tonen dat het doel van de bemiddelingsopdracht is verwezenlijkt.”

Het hof van beroep in Gent aanvaardde in 2013 wél nog een sms als schriftelijk bewijs van een transactie. “Wellicht zal het Hof van Cassatie moeten uitmaken waar kopers en verkopers aan toe zijn”, zegt De Koninck.