Des milliers d’euros en moins pour un nouveau logement grâce à une politique d’octroi de permis plus efficace

• Le prix de vente moyen d’un logement (280.000 d’euros, hors TVA) peut baisser de 4.000 à 7.500 euros en cas de politique d’octroi de permis plus efficace et plus rapide. Dans certains cas, ce gain pourrait même aller jusqu’à 10.000 euros, voire plus.
• Les gouvernements régionaux pourraient également tirer profit d’une politique d’octroi plus efficace. Actuellement, la Région de Bruxelles-Capitale, la Flandre et la Wallonie perdent quelque deux millions d’euros minimum par projet moyen de construction de 20 appartements.
• Selon les promoteurs, la délivrance de tous les permis nécessaires ne devrait pas durer plus de six à douze mois. Actuellement, ce délai est doublé, voire triplé. Les recours auprès du Raad voor vergunningsbetwistingen (Flandre) / Conseil d’Etat (Bruxelles et Wallonie) doivent également être gérés différemment. 

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Le prix de vente moyen d’un logement (280.000 d'euros, hors TVA) pourrait baisser de 4.000 à 7.500 euros en cas de politique d’octroi de permis plus efficace et plus rapide. C’est ce qui ressort d’une étude menée par UPSI-BVS, l’union professionnelle du secteur immobilier qui représente quelque 150 promoteurs immobiliers dans notre pays. Dans de nombreux cas, il pourrait même être question d’une “économie” de plus de 10.000 euros, vu que les promoteurs immobiliers, dans le cadre de leur étude, élaborent des projets de construction où tout se déroule normalement bien. Selon le secteur, la politique actuelle d’octroi des permis est l’une des raisons de l’augmentation du prix de vente de nombreux logements. En cause : les nombreuses procédures juridiques et les délais d’attente excessivement longs. Autrement dit : les risques encourus par les promoteurs immobiliers sont supportés financièrement par les acquéreurs.

En tant que représentante d’un secteur comptant plus de 40.000 emplois, UPSI-BVS recherche depuis un certain temps déjà des pistes permettant de rendre abordable l’accès au logement tout en évitant de solliciter budgétairement davantage les pouvoirs publics. Ainsi, l’organisation a examiné les possibilités permettant d’instaurer une politique d’octroi de permis plus efficace. Le résultat? Si la délivrance des permis se déroule plus efficacement et plus rapidement, les promoteurs immobiliers pourraient laisser tomber certains coûts qu’ils sont obligés de facturer aujourd’hui aux acquéreurs. Ces coûts sont principalement liés à la complexité des procédures juridiques, aux délais d’octroi des permis qui, dans certaines régions, sont largement dépassés ainsi qu’au fait que la construction et la commercialisation d’un bien immobilier commencent souvent plus tard que prévu.

Les résultats de cette étude se concentrent sur les projets immobiliers de promoteurs étant donné qu’ils sont de plus en plus nombreux de nos jours. Concrètement, l’étude révèle qu’une meilleure politique d’octroi de permis pour une habitation en Flandre ferait baisser le prix de minimum 4.000 euros. En Wallonie, la baisse se chiffrerait à 6.500 euros minimum, tandis qu’en Région de Bruxelles-Capitale, une politique plus efficace en matière d’octroi de permis permettrait de réaliser une “économie” de minimum 7.500 euros.

“Ces conclusions sont assez interpellantes, d’autant plus lorsque l’on sait que les acquéreurs, aujourd’hui, ont plus que jamais un budget assez serré. Mais n’oublions pas, toutefois, que nous parlons ici de projets immobiliers où tout se déroule relativement bien. Certains permis se font attendre si longtemps que le risque facturé s’élève souvent à une dizaine de milliers d’euros, voire plus.”

Olivier Carrette, administrateur délégué de UPSI-BVS

Des recettes négligées par les autorités

Selon l’union professionnelle, c’est en Région de Bruxelles-Capitale que la procédure de délivrance des permis est la plus lente. Uniquement pour l’octroi, il faut déjà attendre en moyenne 10 à 26 mois. Les discussions préalables et les procédures de recours éventuelles ne sont pas comprises dans ces délais. En Wallonie, il faut compter 10 à 14 mois pour recevoir toutes les autorisations. En Flandre, par contre, cela va un peu plus vite; le délai est de 75 à 150 jours. Un seul problème: un recours est presque systématiquement introduit à l’encontre de chaque projet immobilier lancé par un promoteur immobilier. Ainsi, il faut parfois attendre quatre ans pour obtenir un permis de bâtir.

Soulignons que, selon l’étude, non seulement les acquéreurs pourraient tirer profit de l’optimalisation de la politique d’octroi des permis, mais également le gouvernement fédéral (notamment à travers la TVA) et les gouvernements régionaux (par exemple à travers le précompte immobilier). Ainsi les autorités publiques laissent dormir en moyenne deux millions d’euros de recettes, notamment en TVA, par projet de construction moyen de vingt appartements.

“Si un projet de construction peut être terminé plus vite, les pouvoirs publics pourront également encaisser plus vite les revenus liés à la TVA, au précompte immobilier, à l’impôt sur les sociétés et aux cotisations sociales sur la main d’œuvre. En ces temps budgétaires difficiles, une politique plus efficace pourrait constituer une belle opportunité. Et c’est précisément la raison pour laquelle nous demandons aux gouvernements régionaux d’ouvrir le débat et de considérer le secteur comme un interlocuteur précieux qui contribue à la réflexion sur la société.”

Olivier Carrette

Plus de moyens humains et des indemnités de procédure

Le fait que les délais de délivrance de permis soient si longs est souvent lié au fait qu’en Wallonie et en Région de Bruxelles-Capitale, les pouvoirs locaux et régionaux manquent de moyens humains, et qu’il n’y a pas de sanction prévue quand les délais sont dépassés. Les recours au Conseil d’Etat sont également trop nombreux. En Flandre, ces délais s’expliquent surtout par les recours introduits auprès du Conseil des conflits de permis (« Raad voor Vergunningsbetwistingen »).

“Nous soutenons le principe qu’il faille donner la possibilité à tout le monde d’exprimer ses réticences face à un projet. Mais à cause du syndrome NIMBY (not in my backyard) généralisé, de plus en plus de recours sont introduits contre des projets immobiliers. La plupart de ces recours sont certes déclarés nuls et non avenus, mais entretemps deux, voire trois ans, se sont écoulés, ce qui se répercute au niveau du prix de vente.”

Olivier Carrette

Pour la Wallonie et la Région de Bruxelles-Capitale, le secteur espère une refonte rapide et profonde de la réglementation actuelle (respectivement CWATUPE et COBAT), plus de moyens humains et des délais de rigueur respectés. En outre, et surtout en Flandre, les promoteurs immobiliers demandent l’introduction d’indemnités éventuelles de procédure en cas de recours non fondé. 

 

_{UPSI-BVS est l’union professionnelle du secteur immobilier qui représente, tant en Flandre qu’en Wallonie et à Bruxelles, les promoteurs, les investisseurs et les lotisseurs immobiliers de notre pays. Les membres de UPSI-BVS représentent 60 % du chiffre d’affaires du secteur, 40 000 emplois et une contribution fiscale annuelle de quelque 5,7 milliards d’euros.} 

_{www.upsi-bvs.be}