“De waarde van een woning is geen exacte wetenschap”

Woensdag 2 augustus 2017 — Volgens de jongste editie van de Notarisbarometer zijn de vastgoedprijzen het voorbije trimester weer gestegen. Ongetwijfeld interessante statistieken voor de vastgoedsector, maar kopers of verkopers die vandaag een woning willen kopen of verkopen, houden hier best niet te veel rekening mee. Want zulke algemene cijfers zeggen niets over de waarde van hun specifieke woning. Dat zegt Hendrik Tanghe van Vinta, de eerste aankoopmakelaar in Vlaanderen.

                                                                             ***

Als aankoopmakelaar volg ik de vastgoedmarkt op de voet en deze statistieken die om de drie of zes maanden uitkomen, werpen ongetwijfeld een interessante blik op de vastgoedmarkt. Een woonhuis werd in Vlaanderen de afgelopen drie maanden 2,0 procent duurder, een appartement 2,4 procent. Concreet betekent het dat je nu voor een huis in Vlaanderen gemiddeld 264.037 euro neertelt, voor een appartement 224.493 euro. Maar een (ver)koper die vandaag of morgen een woning wil (ver)kopen, hoeft er niet veel aandacht aan te schenken.

Want zulke statistieken zijn slechts een zeer algemene weergave van de markt en lopen het risico om de ganse markt over één kam te scheren. Wat reken je allemaal onder de noemer van ‘een woning’? Een boerderij? Een gerenoveerde gezinswoning? Een villa? De aankoopprijs van een oude villa in Beernem kan zo bijvoorbeeld evenveel bedragen als de verkoopprijs van een gerenoveerde boerderij in Kortenaken. En net die grote verschillen maken onze vastgoedmarkt zo divers.

Het gevaar schuilt erin dat (ver)kopers de algemene statistieken lezen en gaan vertalen naar de specifieke gemeente waar hij of zij een huis of een appartement wil (ver)kopen. Maar het is niet omdat een woonhuis in Vlaanderen de afgelopen drie maanden 2 procent duurder is geworden, dat je de prijs van je woning met 2 procent mag vermeerderen. De waarde van een woning is namelijk absoluut géén exacte wetenschap. Prijsstijgingen van vastgoed zijn niet altijd stijgingen omdat de vastgoedmarkt as such toeneemt, maar kan bijvoorbeeld ook zijn omdat de woning zélf een opwaardering krijgt en daardoor aan een hogere verkoopprijs verkocht werd.

Hoeveel is die woning nu precies waard? Dat blijft zonder twijfel de vraag die mensen maar al te graag beantwoord willen zien wanneer ze een huis willen kopen of verkopen. Nog niet zo lang geleden waren nonkels, tantes en (groot)ouders dé specialisten ter zake, een referentie die we vertrouwen. Vandaag zijn er andere mogelijkheden om de waarde van je toekomstige droomwoning te schatten. Maar die zijn niet altijd betrouwbaar.

Online schattingstools maken steeds meer hun opmars. Na enkele klikken op allerlei immowebsites krijgen we op basis van bewoonbare oppervlakte, aantal badkamers, bouwjaar etc. een schatting van het huis. Simpel en snel. Maar in onze opgetogenheid over het snelle resultaat vergeten te veel mensen echter een cruciale vraag te stellen: is deze schatting relevant? Daar schuilt nu het addertje onder het gras! Want die online tool heeft het huis natuurlijk nooit in werkelijkheid gezien.

Als aankoopmakelaar krijg ik geregeld de vraag of ik een schatting van een woning kan geven. Ondanks verschillende statistieken is een degelijke professionele schatting maken echter niet zo eenvoudig. Want nogmaals, de waarde van een woning is geen exacte wetenschap. De parameters waar online tools zich op baseren, blijven onderhevig aan heel wat subjectieve inzichten. Hoe mooi is het huis ernaast? Staat de woning in het begin of op het einde van de straat? Is het vlakbij de basisschool, of eerder bij een fabriek? Al deze zaken kunnen een invloed hebben op de uiteindelijke waarde van een huis.

In geen geval wil ik hiermee zeggen dat deze statistieken en online schattingstools hun waarde niet bewijzen. Denk alleen al maar aan de overheden, lokale besturen en banken die de cijfers kunnen gebruiken in de debatten over betaalbaar wonen of een zicht willen krijgen over het aanbod. Maar wie op het punt staat om zelf een woning te kopen of te verkopen, laat de statistieken best links liggen.

Hendrik Tanghe, aankoopmakelaar Vinta