De drie agendapunten over vastgoed voor de onderhandelingstafel
Heylen Vastgoed: “Behandel elke ‘eerste en enige woning’ gelijk en verplicht intergemeentelijke samenwerking rond het toekennen van vergunningen als je de woonnood echt wil oplossen”
22 juli 2024
Nu de onderhandelingen voor de Vlaamse en federale regering na de nationale feestdag opnieuw hervatten, duwt vastgoedexpert Cedric Vanhencxthoven drie cruciale agendapunten naar voren om de nationale wooncrisis te bekampen. “Politici hebben vaak goeie ideeën, maar de afgelopen jaren liep de praktische uitvoering ervan veel te vaak verkeerd en dat kost onze economie geld, de vastgoedbedrijven projecten en Jan Modaal een pak kansen op een betaalbare, duurzame woning”, klinkt het.
Het aantal vergunningen voor nieuwbouwappartementen en nieuwbouwwoningen zit voor 2024 zo’n 15 procent onder het vijfjarig gemiddelde, zo blijkt uit een recente analyse van de laatste Statbel-cijfers. Het aantal verkooptransacties van bestaande woningen daalde voor heel 2023 met 15 procent in vergelijking met 2022 en ook in het eerste helft van 2024 noteerde Fednot opnieuw een daling met meer dan 4 procent. Tegelijkertijd laat de Nationale Bank duidelijk verstaan dat België dringend nood heeft aan meer woningen. Voor iedereen die de vastgoedsector volgt, is het duidelijk dat er op verschillende fronten aanpassingen nodig zijn om de woonnood in ons land het hoofd te bieden. Daarom lanceert vastgoedexpert Cedric Vanhencxthoven, bestuurder van Heylen Vastgoed, drie agendapunten voor de politieke onderhandelaars die de krijtlijnen voor een duurzaam woonbeleid moeten uittekenen.
1) Behandel elke ‘eerste en enige’ woning gelijk
De huidige fiscaliteit is een versterkende factor in de onbetaalbaarheid van nieuwbouw voor de meerderheid van de Belgen met de droom van een eigen huis. In Vlaanderen zijn de registratierechten voor een bestaande woning gezakt naar 3% voor de eerste en enige woning, maar voor wie een nieuwbouw aanschaft ligt het percentage vier keer hoger (12%) voor het grondaandeel. Terwijl het in se ook over de ‘eerste en enige’ woning vaak gaat. Daarbovenop moet er ook op vlak van BTW ook nog eens 21% betaald worden, terwijl een renovatie voor woningen ouder dan 10 jaar aan 6 procent gebeuren. Maar of je nu een nieuwe keuken plaatst in een nieuwbouw of een bestaande woning, de materiaalkost en de uurkost is dezelfde. Als we duurzaamheid als maatschappij echt hoog in het vaandel dragen, moeten we de nieuwbouwmarkt stimuleren door de fiscaliteit op Vlaams en federaal niveau voor elke ‘eerste en enige’ woning gelijk te trekken. Dat betekent – naar analogie met de 6%-regeling voor afbraak en heropbouw – een verlaging van de BTW in combinatie met een gelijke behandeling op vlak van registratierechten, dus 3% voor de grondrechten en idealiter ook maar 6% BTW op de constructie. Meer toegang voor meer Belgen tot nieuwbouw zal bijdragen tot een betere betaalbaarheid van een eerste woonvastgoed in het algemeen.
2) Maak de modaliteiten voor de renovatieverplichting realistisch
De renovatieverplichting is een voorbeeld van een goed idee, maar loopt in de uitvoering en de modaliteiten waaraan je moet voldoen al te vaak mank. Het verwerven van een woning is voor de overgrote meerderheid van de Belgen een vorm van waardecreatie op de lange termijn. Het appeltje voor de dorst voor later. De renovatieverplichting zoals ze vandaag georganiseerd is, zet dat laatste op losse schroeven. Iedereen moet vandaag naar een A-label tegen 2050, als je de waarde van je woning wil opkrikken en behouden op lange termijn. Maar zelfs sommige woningen die vandaag nog geen 10 jaar oud zijn, voldoen soms nog niet aan die norm. Om van een EPC-label B naar een EPC-label A te geraken zijn soms ingrijpende structurele aanpassingen nodig, die financieel niet te verantwoorden zijn ten opzichte van de zeer beperkte energiebesparingen. Daarom moeten durven kijken naar het totale plaatje van de renovatieverplichting, waarbij te vaak mensen redeneren dat renoveren van E of F naar D, volstaat. Op korte termijn ben je ‘in orde’ maar op langere termijn doe je aan kapitaalsvernietiging. Daarom sturen we de renovatieverplichting maar beter bij. Geef de mensen meer tijd want duurzaam en grondig renoveren kost heel wat geld, zoals het Netwerk van Architecten Vlaanderen al becijferde. En bekijk of de absolute lat van het A-label (een EPC-waarde lager dan 100) tegen 2050 nog realistisch is en misschien niet beter bijgesteld wordt tot een streefwaarde van 150 of lager, wat op vlak van haalbaarheid een serieuze slok op de borrel scheelt.
3) Organiseer intergemeentelijke stedenbouwkundige diensten
Vergunningen voor nieuwbouwprojecten worden te traag afgeleverd en verzanden geregeld in ellenlange beroepsprocedures omdat de ene na de andere ‘betrokken’ partij bepaalde aspecten gewijzigd wil zien of een nimby-houding aanneemt. In kleinere gemeenten is er ook vaak een beperkte personeelsbezetting op vlak van stedenbouw, minder ervaring met grootschaligere vergunningstrajecten en zoals in elke sector veranderen ook daar mensen geregeld van job zodat een dossier plots bij een nieuwe persoon belandt. Om die verschillende vertragingsfactoren weg te ruimen, moet er werk gemaakt worden van ‘intergemeentelijke stedenbouwkundige diensten’. Cluster het personeel en de aanwezige kennis die vandaag versnipperd zit in gemeente A, B en C om een vlottere dienstverlening te geven zowel aan de burgers als de ontwikkelaars. Zo krijgt iedereen snellere en betere antwoorden en komt er een duidelijkere sturing over hoe een project in een bepaalde regio gerealiseerd kan worden. Zo’n formule is niet nieuw, want als je als gemeenten samen politiezones en intercommunales kan organiseren, moet dit voor een van de basisbehoeften van mensen, namelijk wonen, toch ook mogelijk zijn?
