Aanpassing btw is doodsteek voor betaalbare en duurzame huurwoning van duizenden gezinnen

Alsof je in de winkel heel prijsbewust je kar vult, maar aan de kassa dezelfde producten plots 15% duurder zijn: daarmee vergelijken vastgoedinvesteerders de plotse aanpassing van de btw-regeling die de voorbije jaren voor duizenden betaalbare en duurzame huurwoningen en studentenkoten heeft gezorgd. En net zoals u in de winkel die dure winkelkar zou laten staan, wordt deze btw-hervorming de doodsteek voor duizenden broodnodige huurwoningen. Deze aanpassing gaat niet over cijfers na de komma, maar heeft een enorme impact op een sector die nu al onder druk staat en op de huisvesting van alle Belgen.

Om verloedering in de steden tegen te gaan, werd in 2007 een permanent verlaagd tarief btw-tarief van 6% ingevoerd voor afbraak en wederopbouw in 32 steden en gemeenten. Voorwaarde is wel dat de partij die afbreekt en wederopbouwt eigenaar blijft van de woning(en). Investeerders die oude gebouwen slopen en vervangen door nieuwe huurwoningen kunnen dit doen aan het verlaagde tarief, vastgoedontwikkelaars die woningen bouwen om te verkopen niet. Naast deze permanente regeling, werd in 2021 naar aanleiding van de coronacrisis een tijdelijke maatregel ingevoerd voor afbraak en wederopbouw, waarbij vastgoedpromotoren woningen over het hele land konden verkopen onder 6% btw. Deze maatregel liep tot eind 2023.

Sneeuwbaleffect

De Belgische vastgoedinvesteerders waren dan ook stomverbaasd toen de regering vorige week in het kader van de begrotingsoefening plots aankondigde de permanente regeling van 2007 af te schaffen voor rechtspersonen (investeerders) vanaf 1 januari 2024. De voorbije jaren werden dankzij deze maatregel vele stadskankers vervangen door duurzame huurappartementen. De plotse afschaffing van deze permanente maatregel zet een sneeuwbal aan het rollen: het aanbod op de nu al verhitte huurmarkt verkleint en de huren stijgen, terwijl het aanbod niet duurzamer wordt. Zo'n cocktail leidt tot allesbehalve een duurzaam maatschappelijk beleid. Het is een regelrechte aanslag op de primaire behoefte van huisvesting van de buik van de maatschappij, voor wie niet alleen een eigen woning kopen maar ook huren almaar moeilijker wordt.

Een gemiddeld project van 100 appartementen heeft in ons land een doorlooptijd tussen de 6 en 8 jaar. Dat betekent concreet dat heel wat gronden door investeerders werden aangekocht met het oog op een project dat kadert in een fiscaliteit die vandaag al 17 jaar in voege is. Er wordt volledig voorbij gegaan aan het feit dat voor veel van deze projecten nog wordt gewacht op een vergunning en dat daarnaast de bouw alleen al gemiddeld 2 jaar in beslag neemt. De regeling na 17 jaar zonder degelijke overgangsperiode afschaffen, zorgt ervoor dat de bouwkost van een project voor een investeerder plots met 15% stijgt terwijl de inkomsten (de huur) gelijk blijven. Dit wordt dus de doodsteek voor veel projecten die investeerders met oog op duurzame verhuur wilden bouwen.

Groeiende vraag naar betaalbare huurwoningen

Door de hoge inflatie en sterk gestegen rentevoeten is er een sterk groeiende bevolkingsgroep in België voor wie een eigen woning kopen niet haalbaar is. Deze grote groep is per definitie op de huurmarkt aangewezen. In de sociale huursector kunnen enkel de laagste inkomens terecht en ook daar kan het aanbod de vraag niet volgen, met ellenlange wachtlijsten tot gevolg. Er is dus een hoogdringende nood aan veel meer aanbod van betaalbare en duurzame huurwoningen, vooral in de grote steden.

De laatste jaren zijn verschillende grote private initiatieven opgestart om aan deze nood te voldoen. Vaak zijn het investeringsfondsen gesteund door institutioneel kapitaal, dat op zeer lange termijn in de markt wil investeren en veel belang hecht aan duurzaamheid en betaalbaarheid. Veel van de geplande projecten zullen door de aangepaste wetgeving niet meer uitgevoerd kunnen worden. Het broodnodige nieuwe huuraanbod zal er niet komen en finaal is de huurder dus de pineut.

Regering, reken je niet rijk: niet bouwen is geen btw-inkomsten

Ook die schatkist onderschat de impact. Die rekent zich nu rijk door de btw op te trekken naar 21%, maar als die woningen niet meer gebouwd worden, zijn er ook geen inkomsten. En als er geen betaalbare huurwoningen meer gebouwd worden, zijn er ook geen mensen nodig om die te bouwen (de bouwsector stelt momenteel bijna 590.000 Belgen te werk). En dan hebben we het nog niet gehad over de impact op de klimaatdoelstellingen. De winst die we daaruit met z’n allen op lange termijn halen, daar kan geen btw-verhoging tegenop.

En daar schort het dus: die langetermijnvisie. Uiteraard is het (electoraal) goed om de regeling voor particulieren wel te laten blijven gelden, maar zij zijn niet bij machte om verloederde industriële sites en complexe binnenstedelijke gebieden te herontwikkelen. Terwijl stadskernen versterken en verduurzamen net de toekomst is en zo hard mogelijk moet aangemoedigd worden ten opzichte van landelijk wonen, wat een grote impact heeft op mobiliteit en natuurbehoud, en op die manier dus ook opnieuw de rekening voor toekomstige generaties opvoert.

Overgangsmaatregel

Dat een tijdelijke coronamaatregel zoals het algemene 6%-gunsttarief voor sloop en heropbouw verdwijnt, betreuren we sterk want hier liggen gemiste kansen in het huidige economische klimaat. Maar een permanente maatregel na 17 jaar met amper een overgangsperiode van één jaar schrappen voor projecten die vele jaren in beslag nemen? Dat is een flagrante schending van het continuïteitsprincipe. Op die manier haal je de fundamenten van een stabiel ondernemingsklimaat onderuit.

We doen hierbij dan ook een warme oproep. Geef ons de kans om ons werk af te maken. Zit met ons rond de tafel en laat ons samen bouwen aan de toekomst van onze steden, waarin ook wie huurt kan rekenen op een betaalbaar en duurzaam dak boven het hoofd.

Deze oproep is een initiatief van professionele vastgoedinvesteerders: